Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено только на основе

Договор найма жилого помещения: особенности и применение

Договор найма жилого помещения: особенности и применение 28.01.13 Хотите сдать квартиру физическому лицу? Хотите оформить это в соответствии с законодательством?

Тогда вам нужно заключать договор найма жилого помещения.

В Гражданском кодексе нормы, относящиеся к найму жилого помещения ( гл. 35 ГК РФ ), отделены от норм, касающихся аренды ( гл. 34 ГК РФ ). Если физическому лицу сдается жилое помещение, то оформить это необходимо именно договором найма.

Стороны в данном договоре имеют свои определения. Лицо, сдающее свою квартиру по договору найма называется наймодателем .

а снимающее — нанимателем . ( п. 1 ст. 671 ГК РФ ) Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме.

При этом важно обратить внимание, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно несколько слов о сроке договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор — 5 лет . Отдельно выделяется краткосрочный наём — до 1 года .

Подробнее про особенности краткосрочного найма речь пойдет ниже. А сейчас расскажем о долгосрочном варианте договора найма (от 1 года и более). Особенности ДОЛГОСРОЧНОГО (1-5 лет) договора найма жилого помещения: законодатель на страже интересов нанимателя Потребитель в законодательстве, как правило, считается слабой стороной, поэтому его интересы защищаются особо.

В случае договора найма такой слабой стороной будет являться наниматель .

Какими же именно правами будет наделен наниматель, которому вы сдаете свою квартиру по долгосрочному договору, и какие у него будут обязанности? Наниматель и проживающие с ним В договоре найма жилого помещения обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Данный момент важен, так как эти люди будут иметь равные с нанимателем права по пользованию помещением .

А наниматель, в случае чего, будет нести перед вами ответственность за действия этих лиц. ( ст. 677 ГК РФ ) Но распределение ответственности может и измениться. Наниматель и проживающие совместно с ним граждане имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность .

В этом случае они становятся сонанимателями . После заключения договора найма список таких лиц может быть расширен с вашего согласия, а также с согласия самого нанимателя и лиц, уже постоянно с ним проживающих.

Однако при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. ( ст. 679 ГК РФ ) Временные жильцы Отдельно стоит сказать о такой категории граждан, как временные жильцы. Уведомив вас, как наймодателя, наниматель и проживающие совместно с ним граждане вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам.

Срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев . Ответственность за их действия также будет нести наниматель.

( ст. 680 ГК РФ ) Обращаем ваше внимание на то, что не допускается вселение людей в жилое помещение при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Это не касается только вселения несовершеннолетних детей ( ст.

679, 680 ГК РФ ). Положения о норме общей площади содержатся в ст.

50 Жилищного кодекса . Пересдать снятое Наниматель имеет право сдать снятое им помещение (или его часть) поднанимателю, но только с вашего согласия, как наймодателя. В этом случае ответственным по договору найма продолжает оставаться наш первоначальный наниматель. А срок такого договора не может превышать срока первоначального договора найма.

( ст. 685 ГК РФ ) Наниматель: замена По соглашению наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, наниматель в договоре может быть заменен на одного из этих граждан, но только на совершеннолетнего.

В случае выбытия нанимателя из квартиры или такого печального события, как смерть нанимателя, нанимателем по договору становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по согласованию между ними. Или же они могут стать сонанимателями, если не смогут прийти к соглашению. ( ст. 686 ГК РФ ) Продление договора найма: преимущество нанимателя По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок ( ст.

684 ГК РФ ). В чем же заключается это право? Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить новый договор не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия текущего.

Не делать такое предложение наймодатель может только в случае, если принял решение не сдавать свою квартиру внаём в течение года.

Что будет, если вы, как наймодатель, проигнорируете это обязательство?

Если наниматель не получил предложения заключить новый договор, и сам не отказался от продления действующего договора, то договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обманывать нанимателя, говоря, что не будете сдавать квартиру внаем в течение года, чтобы аргументировать этим отказ от продления договора, довольно рискованно.

Если в этом случае все-таки заключить договор найма с кем-то другим, то старый наниматель сможет потребовать:

  1. возместить ему убытки, причиненные вашим отказом
  2. признать ваш новый договора с другим лицом недействительным

Право нанимателя на расторжение долгосрочного договора найма Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время . Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за 3 месяца ( п.

1 ст. 687 ГК РФ ). Также по требованию нанимателя договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, или находится в аварийном состоянии ( п. 3 ст. 687 ГК РФ ). Регистрация обременения по договору найма. В соответствии с п.2 ст. ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации найма жилого помещения определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г.

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

№ 122-ФЗ. И все же у нанимателя есть и обязанности… Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности.

В их числе, разумеется, внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.

Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:

  1. не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя
  2. использовать жилое помещение только для проживания
  3. осуществлять текущий ремонт помещения ( ст. 681 ГК РФ )
  4. самостоятельно вносить коммунальные платежи ( ст. 678 ГК РФ )
  5. обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии

Относительно последних двух пунктов оговоримся, что в договоре эти обязанности могут быть возложены и на наймодателя.

Права и обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ по долгосрочному договору найма Мы, возможно слишком подробно описали права нанимателя. Сделали мы это для того, чтобы уберечь вас, как наймодателя, от неприятных сюрпризов. Теперь же, чтобы получить полное представление о взаимоотношениях в рамках договора найма, остановимся и на ваших правах и обязанностях, которые возникнут при заключении такого договора.

Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ . К ним отнесено все, что касается эксплуатации дома, где находится сдаваемое помещение, и обеспечение предоставления коммунальных услуг.

Можно сказать, что обязанности наймодателя обусловлены правами нанимателя, о которых речь шла выше. Теперь перейдем к правам наймодателя . Частично они также уже были рассмотрены как обязанности нанимателя, осталось сказать только о праве наймодателя расторгнуть договор.

И здесь все не так просто. Расторжение договора по инициативе наймодателя . пожалуй, самая проблемная часть взаимоотношений в рамках договора найма. Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда .

и вот в каких случаях:

  • Невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года
  • Разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает
  • Использование помещения не по назначению
  • Нарушение прав и интересов соседей
  • Невнесение платы более двух раз при сроке договора до года

В случаях 4 и 5 вы должны будете сначала предупредить нерадивого нанимателя о необходимости устранения нарушение. И только если требование будет проигнорировано, можете обратиться в суд. В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года .

Если же даже в этот срок нарушения не будут устранены, то по повторному обращению наймодателя, суд пример решение расторгнуть договор. Но и на этом история может не закончиться: по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении, но на срок не более года.

Особенности КРАТКОСРОЧНОГО договора найма жилого помещения(до 1 года): права нанимателя сокращены В начале статьи мы обещали подробнее рассказать об этой виде найма. Договор краткосрочного найма выделен не просто так. Наниматель по такому договору может быть лишен ряда нежелательных для вас .

как для наймодателя, прав, а именно:

  • Заключать договоры поднайма
  • Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора
  • Заменять нанимателя в договоре
  • Преимущественного права на заключение договора на новый срок
  • Вселять временных жильцов
  • Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор

Отметим, что по соглашению сторон . если понадобится, наниматель по договору может быть наделен любыми из перечисленных здесь прав. Договор лучше заключить, но с учетом изложенного Подведем итоги.

По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору . может надолго поселиться в вашей квартире.

Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом .

  1. во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения — наймодателю.
  2. во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип « разрешено все, что не запрещено» . Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами. Вы имеете право возложить на него обязанности . которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить «на словах».

Читайте в других наших статьях: Здравствуйте,у меня такой вопрос:с 1 сентября сдала квартиру семье ,срок аренды 11 месяцев,получила залог,в размере месячной оплаты,прошло почти три месяц ,и тут они заявляют,что через 2 недели съезжают,в конце месяца,и требуют залог,у них форс-мажорные обстоятельства(развод),должна ли я вернуть залог?Агенту сказала,что бы она для будующих клиентов изменила пункт возврата залога,залог не будет возвращён,если наниматель не предупредит за 3 месяца,так агент говорит,что так делать нельзя,можно ли внести такой пункт в договор найма?Как избежать подобной ситуации в будующем?Спасибо. Добрый день. Если данная сумма была оформлена в качестве залога, то при отсутствии ущерба для имущества, она должна быть возвращена нанимателю.

Рекомендуем прочесть:  Пдд трактор

В соответствии с п.1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Помимо залога возможно прописать в договоре сумму, уплачиваемую в качестве аванса, и предусмотреть для нее отдельный порядок возврата.

Среди услуг, предлагаемых Порталом арендодателя, — подготовка индивидуальных проектов договоров с учетом Ваших требований: http://moskvarenta.ru/servisy-portala/podgotovka-dogovora-arendy/usluga-formirovaniya-dogovora-arendy/ здравствуйте,у нас заключен краткосрочный договор найма до февраля,если жильцы не съезжают,он считается продленым?переходит в статус долгосрочного и его необходимо регистрировать? Добрый день В соответствии с п.

2 ст. 674 ГК РФ 2 ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ст. 684 ГК РФ предусматривает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, при этом не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Соответственно, если Ваш договор продлевается на тот же срок (до года), то обременение по новому договору регистрировать также не нужно.

Общежитие техникума.проживает семья-муж,жена,ребенок 7лет.договор найма.регистрация постоянная.здание признали аварийным.обязаны ли им предоставить жилье?могут ли выселить в никуда ребенка? Сентябрь 22, 2015 Добрый день!

Мне предлагают вступить в жилищный кооператив. Я вношу часть пая сразу, а оставшуюся выплачиваю в течении 10 лет.

С кооперативом я заключаю долгосрочный договор найма, который регистрируется в ФРС.

После полной оплаты квартиры она оформляется в мою собственность.

Какие риску могут быть для меня? Может ли кооператив что-то сделать без моего согласия? Могу я лишиться квартиры, если все платежи будут своевременны и т.

д. Будьте добры, подскажите Договор найма между Наймодателем-ИП и Нанимателем -физлицом на 11 месяцев где надо регистрировать? В стандартном договоре вместо ФИО написать ИП ФИО ,ИНН ,ОГРНИП.

А куда паспортные данные Наймодателя? Ведь квартира принадлежит мне, как физлицу.

До года ничего и нигде регистрировать не надо. Февраль 19, 2020 Здравствуйте, уважаемые.

Спасибо за лаконичные и точные советы. У меня вопрос по регистрации украинцев. Действует ли для них тот же срок 90 дней, в течение которого, они могут быть не зарегестрированы?

Короче, прежде, чем снять у меня комнату, они УЖЕ зарегестрировались по другому адресу.

Ждём проверку из прокуратуры по жалобе соседки.

Боимся… Февраль 25, 2020 Добрый день.

Срок в 90 дней установлен п.1 ст. 5 Федерального закона от 25 июля 2002

«О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»

№ 115-ФЗ как срок временного пребывания в Российской Федерации иностранного гражданина, прибывшего в Российскую Федерацию в порядке, не требующем получения визы. В соответствии с пп.2 п.1 ст.

20 Федерального закона от 18 июля 2006

«О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»

№ 109-ФЗ временно проживающий или временно пребывающий в Российской Федерации иностранный гражданин подлежит постановке на учет по месту пребывания по истечении семи рабочих дней со дня прибытия в место пребывания. Исключение составляю высококвалифицированные специалисты и члены их семей (п. 4.1 ст. 20). Ответственность за нарушение иностранным гражданином правил въезда в Российскую Федерацию либо режима пребывания (проживания) в Российской Федерации предусмотрена ст.

18.8 КоАП. За нарушение правил пребывания в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства — ст. 18.9 КоАП. Дата на этом разделе 28.01.13.

Учтены ли в тексте изменения в законодательстве внесённые к маю 2020?

Спасибо Добрый день. Благодарим Вас за Ваше обращение.

Дата, на которую Вы обратили внимание — это первая дата публикации статьи.

Мы на регулярной основе осуществляем мониторинг изменений законодательства и поддерживаем актуальность материалов, размещаемых на нашем сайте. Надеемся, представленная на сайте информация была для Вас полезной. может ли собственник квартиры снизить свои риски следующим образом: 1.

заключить краткосрочный договор аренды на полгода, без возможности продления. 2. после полугода посетить квартиру, посмотреть все ли в порядке, подписать акт приемки-передачи, закрыть историю 3.

тут же заключить новый договор на полгода, на тех же условиях. таким образом, договор получаетс краткосрочным, что выгодно собственнику. но, очевидно, суд увидит здесь фиктивную схему, ведь де-факто жилец не выезжал из квартиры.

или «формальная» сторона здесь перевесит? приемка-передача состоялась, значит все по новой? Добрый день. Конечно же правовые риски стоит рассматривать всегда.

Но в описанном примере установить, что наниматель фактически не выезжал из жилого помещения будет крайне затруднительно, т.к. подтвержение вселения/выселения будут являться акты приема-передачи квартиры.

Но важно учитывать, какие именно риски Вы хотите снизить, использую описанную схему договорных отношений.

Comments are closed.