Когда с застройщиком заключается договор управления многоквартирным домом

Когда с застройщиком заключается договор управления многоквартирным домом

Чаще всего договоры управления многоквартирным домом, в которых нарушаются права собственников, заключаются застройщиком или аффилированной с ним управляющей компанией в новостройках. Как правило, собственникам предлагают заключить этот договор накануне передачи документов или ключей от квартиры.

Новосёл в этот волнующий момент больше озабочен предстоящей поклейкой обоев, чем содержанием договора с управляющей компанией. А зря… Буквально через пару месяцев, когда обладатель новой квартиры получит первые квитанции на оплату услуг ЖКХ, у него возникнет много вопросов.

Госжилинспекция Московской области просит обратить внимание на самые распространенные виды нарушений закона управляющими компаниями при заключении договоров с собственниками.

Тарифное жонглирование Нередко управляющая компания оставляет за собой право утверждать тарифы на оказание коммунальных услуг, если собственники не провели общее собрание и сами эти тарифы не установили. Цель проста – самостоятельно утвердить завышенный размер платы и получить прибыль.

Это категорически противоречит законодательству и грубо нарушает права собственников. Жилищным кодексом определено: если не проводится общее собрание собственников для утверждения тарифов и размеров платы на содержание и ремонт общего имущества, то управляющая компания должна применять размер платы, утвержденный местной администрацией. Пример: Раменский район, д. Островцы, ул.

Подмосковная, д.32. Управляющая компания ООО «ПУЖКХ Островецкое» в 2012 и 2013 годах, ссылаясь на договор с застройщиком, собственными приказами устанавливала размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме.

«На основании чего рассчитываются суммы в платежках – непонятно, – говорит житель дома Сергей Алексеевич, – нашего мнения не спросили, общего собрания тоже не было»

.

21 ноября Госжилинспекция Московской области вынесла управляющей компании предписание устранить нарушение и провести перерасчет платежей с июля 2012 по ноябрь 2013 года. Утром – деньги, вечером отопление В договоре управления может быть прописано обязательство собственников вносить предоплату за услуги ЖКХ. Чаще всего такие договоры собственникам (или будущим собственникам) предлагают заключать компании-застройщики.

В Госжилинспекцию Московской области жители жалуются на то, что их заставляют вносить авансы на несколько месяцев вперед, иногда до полугода. Управляющая компания (или застройщик) обычно мотивируют это малым количеством жильцов и необходимостью аккумулирования денег для расчетов с ресурсоснабжающими организациями перед предстоящим отопительным сезоном, иначе, мол, батареи зимой будут холодные.

Цель управляющей компании в этом случае – получение денег в собственный оборот и извлечение прибыли. В российской практике были и случаи мошенничества: управляющая компания собирала предоплату в течение нескольких месяцев с собственников жилья в нескольких многоквартирных домах, а потом фирма ликвидировалась. Итог: руководители «в розыске», средств нет, впереди – зима.

Важно знать: собственник жилья должен платить только за предоставленные услуги, исходя из объема их потребления.

Это закреплено Жилищным кодексом и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Договорное рабство Встречаются управляющие компании, которые увеличивают срок действия договора управления многоквартирным домом. Жилинспекторы Подмосковья выявляют договоры управления, заключенные более чем на 5 лет и даже на 10 лет!

Цель управляющей компании в этом случае – создать условия для получения прибыли на максимально длительный срок.

Между тем Жилищный кодекс четко оговаривает, что максимальный срок действия договора – 5 лет. Кому доделывать недоделки? Еще один трюк управляющей компании – включение в договор пунктов о снятии с себя ответственности за ущерб собственнику, возникший по причине строительных недоделок. Согласно Градостроительному кодексу ввод построенного дома в эксплуатацию допускается при соответствии его требованиям технических регламентов и проектной документации.

В случае выявления в процессе эксплуатации дома строительных дефектов управляющая компания должна принять все необходимые меры по их устранению, а после – взыскивать возмещение расходов с застройщика.

Управляющие компании всячески пытаются избежать этой ответственности. Прописывают, случается, даже пункты, что собственник не вправе требовать изменения размера платы, если услуги оказываются ненадлежащего качества или с перебоями!

Это прямое нарушение Правил предоставления коммунальных услуг, гласящих, что управляющая компания в такой ситуации обязана произвести перерасчет. Пример: Балашиха, ул. Заречная, д.

31. Управляющая компания: ООО «Заречье». Ольга, собственник одной из квартир, сообщила, что застройщик сдал дом без входных квартирных дверей, а управляющая компания взяла в управление.

Больше трех месяцев из двух лифтов работает один. «В квартирах, куда собственники не заселились, сваливается строительный мусор, слоняются какие-то непонятные личности, – рассказывает Ольга.

– В ООО «Заречье» говорят, что двери не поставил застройщик, обращайтесь туда. Лифт не работает? Тоже из-за застройщика». Были в этом доме проблемы с отоплением и горячей водой.

И тоже «по вине застройщика».

Жильцы, у многих из которых маленькие дети, всю осень куда можно звонили и писали.

А в договоре управления, заключенном между собственниками квартир и управляющей компанией, черным по белому написано: «Управляющая компания не несет ответственность за ущерб, причиненный имуществу собственников в многоквартирном доме, возникший в результате строительных недоделок и скрытых дефектов, выявленных при эксплуатации многоквартирного дома. Также в обязанности управляющей компании не входит устранение данных недоделок и скрытых дефектов». Читайте мелкий текст! Юристы Госжилинспекции Подмосковья отмечают, что если процедура по выбору управляющей компании и заключению с ней договора была проведена с соблюдением закона (проведено общее собрание собственников, был кворум, решения принимались большинством голосов и зафиксированы в протоколе), то расторгнуть этот договор будет сложно.

Надо будет доказать неисполнение условий договора управляющей компанией. Поэтому если вам, уважаемые читатели, предлагают заключить договор на управление многоквартирным домом, внимательно читайте все пункты. Если есть подозрение, что договор составлен с нарушением законов и ущемляет ваши права, не торопитесь его подписывать.

Даже если вас уверяют, что это договор «временный», «согласованный», «стандартный для всех» и тем более если «подписать надо было вчера».

Лучше проконсультируйтесь в Государственной жилищной инспекции Московской области.

Задать свой вопрос вы легко можете задать по электронной почте или в представительствах Госжилинспекции в социальных сетях Facebook и Вконтакте, которые легко найти, набрав в поиске «Жилинспектор МО». Размер платы за содержание и ремонт помещения является существенным условием договора управления. Этот тариф должен предлагаться управляющей компанией для утверждения на общем собрании жителей.

Мы правильно понимаем ? Наша управляющая компания УК ЖК «Кратово» в договор управления внесла такую фразу: «Размер платы за содержание и ремонт помещения изменяется в новом календарном году пропорционально росту потребительских цен по Российской Федерации за прошлый календарный год, информация о котором размещена в открытом доступе на официальном сайте Росстата в сети Интернет. С 1 января нового календарного года Собственник оплачивает содержание и ремонт помещения по измененному тарифу без внесения изменений в Приложение №1 к настоящему договору». Как вы это прокомментируете. Т.е.

ни экономического обоснования изменения предлагаемого тарифа, ни утверждения этого тарифа собственниками с точки зрения УК уже не требуется ? Совет. думается, что официальная информация Росстата как раз экономически обоснована. Вот только такой механизм изменения тарифов на содержание и ремонт не предусмотрен ЖК РФ.

Определено, как помнится, два варианта: на общем собрании собственников или органом местного самоуправления.

Сергей. спасибо. Но как быть, если собственники (по незнанию) уже подписали договор управления с повышением тарифа «содержание и текущий ремонт общего имущества» на условиях, которые противоречат ЖК РФ. При этом общего собрания не было, каждому собственнику было предложено персонально подписывать договор.

А бывает и так, что застройщик сдает дом, через месяц проводит собрание собственников, когда по документам собственник квартир только застройщик, ну и еще крупный собственник ( у нас это было министерство обороны, около 30 %) ) На собрании выбирают способ управления, управляющую компанию «свою», и тариф. И все законно! Дольщики еще пару месяцев оформляют документы и только спустя 3 месяца после того как дом сдался становятся собственниками, имеющими право голоса. И только через несколько лет, когда дом заселится, они могут сменить сложившуюся ситуацию.

Вот эту лазейку в законе нужно убрать!!!!!!!!!!!!!!!!

Считаю сферу жилищных отношений, сферу ЖКХ совсем не сложной и даже простой. Надо только лишь начать всем исполнять свои функции. Не буду долго рассуждать. Приведу пример.

Есть многоквартирный дом, собственники в МКД, управаляющая организация, контролирующие органы. Будем рассматривать вопрос заключения договора управления МКД, не поверхностно, а как следует: Проверяем исполнение пункта № 1. Проверка показывает что способ управления не избирался на общем собрании собственников помещений.

Протокол подложный. Способ управления МКД не выбран. Однако в доме хозяйничает управляющая организация. На каком основании, спрашиваем ГЖИ МО?

Ответ из ГЖИ МО: » На основании протокола общего собрания собственников помещений от 01.04.2007г.

Обращаемся к законодательству РФ.

П. 3 ст. 161. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в соответствии со ст.ст.44-48 ЖК РФ. Анализ комментариев ст. 161 ЖК РФ показывает.

что не протокол является основанием для управления МКД, а решения собственников, решение общего собрания. И только решение общего собрания на основании решений собственников помещений оформляется протоколом общего собрания. Протокол без документального подтверждения проведённого голосования на проводимом общем собрании собственников помещений, без реестра, подписей собственников принявших участие в голосовании, без уведомления о проведении ОССП, без уведомления о результатах ОССП — НЕ МОЖЕТ ЯВЛЯТЬСЯ РЕШЕНИЕМ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ, КОТОРОЕ, В СВОЮ ОЧЕРЕДЬ, ОБЯЗАТЕЛЬНО ДЛЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОСТАЛЬНЫМИ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД.

Вывод: Ответ ГЖИ МО не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ и нарушает права собственников помещений. Допускает к управлению МКД лиц без имеющихся у данных лиц соответствующих закону оснований. Проверяем исполнение пункта № 2.

Собрание собственников не проводилось.

Протокол подложный. Договор управления не заключён в соответствии со ст.

162 ЖК РФ. На ОССП не утверждался. Даже если гипотетически представить, что способ управления выбран.

Гипотетически. При отсутствии договора управления многоквартирным домом, заключённого в соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ — СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ МКД 9А — НЕ РАЕАЛИЗОВАН!!!

Если всё что я указал не берётся во внимание государственным органом жилищного контроля ГЖИ МО и 2 года мы не можем решить эти вопросы следует определить на ком лежит ответственность за всё происходящее.

Это не крик души. Это глубокий анализ происходящего, сделанный Советом многоквартирного дома 9а по ул.

Евстафьева г. Балашиха за 2 года его работы.

Есть ещё подобные примеры, но не в этот раз. Телефон — 89250034737 Здравствуйте! Живу в Раменском по адресу Приборостроителей 1А.

Неделю назад вместе с квитанцией за квартплату получили некий бланк для голосования от нашей УК, одним из пунктов которого обозначена статья: «Утвердить размер платы за услуги по содержанию и ремонту в размере 38,00 руб. за 1 кв.м». При этом в конце листа, уже за подписью есть приписка о том,что если не проголосуете, то мы повысим тариф до 42 руб. согласно решению местной администрации.

Бланки не именные, от нас требуют заполнить только ФИО и номер св-ва о собственности. Т.е. ни паспорта ничего нет, соответственно, УК может спокойно подтасовать результаты. Вопрос: на сколько законно повышение тарифа со стороны УК в одностороннем порядке?

Тем более,что у нас есть принятый тариф 2014 г. в размере 35 руб. Как мы, собственники, можем повлиять на УК в данной ситуации? Здравствуйте!С 2020 г на обслуживает ООО «Мираж»,спустя 2(!)месяца нам наконец то принесли договор на обслуживание,там есть пункт про страховку ,можем ли мы убрать этот пункт из договора?Спасибо.

Comments are closed.