Проблемы оценки бизнеса в россии

Кадастровая, рыночная, инвестиционная

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной оценки или в результате рассмотрения споров о результатах ее определения (ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»). При этом в этом же законе закреплены следующие основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: Кадастровая оценка. осуществляемая госорганами, по идее, должна устанавливать рыночную стоимость объектов.

В ФЗ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ законодатель разъясняет, что под рыночной стоимостью объекта оценки следует понимать наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Юридические и физические лица могут оспорить государственную оценку в суде или в комиссии (абз. 1 ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).

Заинтересованными в оспаривании кадастровой стоимости лицами выступают юридические и физические лица, которые являются как владельцами, так и пользователями объектов, в том числе — арендаторы. Вся сложность оспаривания в комиссии и в суде кадастровой стоимости земли путем ее приравнивания к рыночной заключается в том, что единые критерии даже по поводу самых базовых подходов к определению рыночной стоимости отсутствуют .

владелец объекта оценки понимает под рыночной стоимостью одно, кадастровый оценщик — другое.

Суды стараются решить проблему с помощью судебной экспертизы, привлекая эксперта-оценщика, который все же определит рыночную стоимость объекта. При этом эксперт-оценщик руководствуется, в том числе, Федеральными стандартами оценки (ФСО) .

П.11 Федеральных стандартов оценки (ФСО) № 7 содержит некий перечень того, что и в какой последовательности должен учитывать оценщик при формировании отчета об оценке объекта. а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и- продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком, исходя из принципа достаточности.

Из вышеперечисленного очевидно, насколько неопределенными и действительно оценочными являются те критерии, на основании которых оценщики, тем не менее, должны сформировать представление о рыночной стоимости объекта.

Помимо отсутствия четких критериев того, на основании чего определять рыночную стоимость объекта, другой проблемой является подмена понятия «рыночная стоимость» тем, что по сути является стоимостью инвестиционной – этим также зачастую грешат государственные органы при проведении кадастровой оценки, тем самым завышая стоимость объекта.

Речь идет о включении в стоимость объекта таких затрат, как: затраты на освоение территории, на организацию СЗЗ, на подключение нужных коммуникаций, то есть затрат для конкретного инвестора, который вкладывает\вложил бы свои денежные средства в освоение НОВОГО земельного участка. Данная методика совершенно неприменима при оценке рыночной стоимости земельных участков.

поскольку рыночная стоимость – это то, за сколько данный объект купит любой другой возможный инвестор, в планах которого может быть просто строительство складов, и который не планировал использовать всю мощность тераваттных электрических подключений или организовывать километровую защитную зону. Вместе с тем, именно эта методика очень часто применяется для завышения кадастровой стоимости объекта, и на комиссии или в суде приходится оспаривать ее конкретные положения, чтобы обосновать отсутствие или неверное толкование их влияния на рыночную стоимость объекта.

Так, первым камнем преткновения является вопрос о том – подлежит ли учету стоимость коммуникаций . подведенных к земельному участку, а если подлежит – то в какой степени, просто как поправочный коэффициент или в размере той стоимости, которую собственник затратил на подключение всех коммуникаций, рассчитанную затратным методом. Второй ярко выраженной проблемой является оценка стоимости затрат на организацию санитарной защитной зоны (СЗЗ) .

Абсолютно нелогично прибавлять эту стоимость к удельной стоимости земельного участка, такой методики не содержится в ФСО N 7.

Площадь, занимаемую санитарной защитной зоной, можно использовать ТОЛЬКО способом санитарной защитной зоны – то есть способом, не приносящим никакого дохода и не относящегося к виду деятельности предприятия, располагающегося на этом участке.

Соответственно, при оценке рыночной стоимости земельного участка площадь под СЗЗ нужно просто вычесть из общей площади земельного участка, а не прибавлять стоимость затрат на ее создание, так как новому собственнику она может оказаться совершенно не нужной по его бизнесу. Необходимость наличия СЗЗ по логике уменьшает, а не увеличивает стоимость земельного участка, хотя затраты на ее организацию увеличивают инвестиционную стоимость.

Также нуждается в разумном подходе вопрос об отнесении на рыночную стоимость участка затрат на его освоение предыдущим собственником (например по участку тек ручей и собственник был вынужден провести мелиоративные работы) – ведь итоговая цена реализации на рынке никак не может зависеть от расходов, понесенных предыдущим собственником или инвестором на освоение этого участка, так как при отсутствии конкретных преимуществ именно этого участка его более высокая стоимость, чем среднерыночная, не подтолкнет к приобретению именно его. Раньше вопросы оспаривания кадастровой стоимости рассматривали арбитражные суды.

Теперь – суды общей юрисдикции.

И позиция судов общей юрисдикции к вопросу подхода к оценке рыночной стоимости по сравнению с подходом арбитражного суда прямо противоположна подходу арбитражных судов — выискать любые поводы и предлоги для отказа в иске об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Предметом разбирательства в суде часто становится определение корректности предоставляемого отчета об оценке.

И здесь ключевым вопросом может стать и разбор и оценка взятых оценщиком объектов-аналогов оцениваемого объекта, поскольку взгляды на то, насколько аналог на самом деле аналогичен объекту оценки, у оценщиков и у комиссии\суда может быть совершенно разным. Так, например, при расчете корректировки на местоположение, если Оценщик не учитывает уникальность расположения оцениваемых участков .

а лишь принимает во внимание факт нахождения оцениваемых участков и участков-аналогов в том или ином микрорайоне города, а, по мнению Комиссии или суда, они находятся в сверхпрестижной зоне и подлежат особой оценке, то следует отказ с мотивировкой «Нарушение п.

4 ФСО №3 в части принципа существенности». Если участок относится к сегменту земель, предназначенных под общественно-деловую застройку, а Оценщиком найдены аналоги, которые в объявлении именуются «земельными участками под коммерческую застройку», то без дополнительной информации, подтверждающей расположение объектов аналогов в зоне общественно-деловой застройки, это считается нарушением п.

4 ФСО №3 в части принципа обоснованности, и тоже влечет за собой отказ.

Комиссиями и судами указывается, что для определения стоимости объекта оценки оценщику необходимо исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В зависимости от принципов, заложенных в разделение общего на части, «сегмент рынка» может включать в себя различную информацию.

Исследование рынка невозможно без установления однозначных критериев разделения рынка на различные сегменты – Комиссия или суд будет считать что Сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый оценщиком объект, однозначно не установлен и это повлечет отказ. Также имеется стойкая тенденция к тому, чтобы заставлять оценщиков при наличии застроенного участка использовать доходный метод (оценка будущих возможных доходов от использования объекта), который по сути своей еще более неопределен, чем все предыдущие, т.к. не только не содержит критериев оценки уже существующего, но направлен на оценку возможного в будущем.

Comments are closed.