Законодательство в сфере жкх

Закон о защите прав потребителей в сфере ЖКХ (Борисова К

Закон о защите прав потребителей в сфере ЖКХ (Борисова К.О.) Дата размещения статьи: 01.08.2014 Распространяется ли на правоотношения, связанные с выполнением УК обязанностей по содержанию общего имущества в МКД, законодательство о защите прав потребителей? На этот вопрос Президиум ВС РФ дал утвердительный ответ.

Аргументы представлены в статье. Позиция Президиума ВС РФ Вопрос 3 из Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2013 г. созвучен тому, который вынесен в преамбулу.

При ответе на него судьи опирались на следующие нормы права: — на преамбулу к Закону о защите прав потребителей , согласно которой данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями , продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг); — на ст.

ст. 161 и 162 ЖК РФ, раскрывающие суть договора управления и объем обязательств УК при управлении МКД.

——————————— Утвержден Президиумом ВС РФ 04.06.2014. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1.

Гражданами, имеющими намерение заказать или приобрести либо заказывающими или приобретающими работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Организациями независимо от организационно-правовой формы, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору. Исходя из содержания названных норм, судьи пришли к выводу, что граждане — собственники помещений в МКД являются потребителями услуг, оказываемых им УК по возмездному договору управления.

Следовательно, на отношения, возникающие между собственниками и УК, Закон о защите прав потребителей распространяется в полной мере.

В качестве дополнения судьи напомнили, что Закон о защите прав потребителей также охватывает взаимоотношения ТСЖ (ЖСК и т.д.) и граждан, в том числе членов этих организаций, в части оказания (выполнения) платных услуг (работ).

Таким образом, можно смело утверждать, что в случае, когда договор управления заключен УК непосредственно с собственником помещения, взаимоотношения сторон по данному договору подлежат специальному регулированию не только со стороны ЖК РФ и отраслевых подзаконных актов, но и со стороны Закона о защите прав потребителей. А что если УК привлечена к управлению домом не собственниками, а иными заинтересованными лицами?

Как в этом случае определить, попадают ли договорные отношения в сферу действия названного Закона? Чтобы ответить на поставленный вопрос, необходимо рассмотреть каждый договор в отдельности. Для этого выделим два основных типа договоров, с применением которых УК осуществляет свою профессиональную деятельность.

Первый — договор управления, второй — договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Договор управления МКД Договор управления МКД в зависимости от конкретной ситуации может быть заключен между УК и (п.

2 ст. 162 ЖК РФ): — собственниками помещений в МКД; — органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива; — лицами, принявшими от застройщика помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче; — застройщиком. Независимо от того, кто из перечисленных лиц является заказчиком по договору управления, обязанностью УК по такому договору признается оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме. Одновременно в силу п. 2.3 ст.

161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, предусмотренных договором и законом.

Поговорим о каждом из таких договоров подробнее. Договор с собственниками помещений в МКД Договор управления между УК и собственниками помещений в МКД может быть заключен, когда: — на общем собрании собственники помещений в МКД определили способ управления домом (управление управляющей организацией), выбрали УК и заключили с ней соответствующий договор; — собственники не выбрали или не реализовали способ управления домом, поэтому орган местного самоуправления (ОМСУ) по результатам проведения открытого конкурса определил УК, заключение договора с которой обязательно для всех собственников (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Любопытный факт.

По ряду причин мы не беремся утверждать, что заключение договора управления между собственниками и УК по инициативе ОМСУ можно считать выбором соответствующего способа управления. Ведь в п. 3 ст. 161 ЖК РФ прямо говорится о том, что способ управления МКД определяется на общем собрании собственников помещений в доме. В данном случае таковое не проводится.

Одновременно в п. 6 ст. 161 ЖК РФ сформулировано следующее правило: за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного собственниками с УК в результате проведения открытого конкурса, ОМСУ созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления МКД, если такое решение ранее не было принято в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ. Несмотря на то что в первом случае собственники помещений в МКД заключают договор управления, реализуя свое право на выбор способа управления домом, а во втором — заключают договор с УК, подчиняясь требованию закона и ОМСУ, на сущности договорных отношений собственников и УК это никак не сказывается. Следовательно, даже если договор управления заключен собственниками «вынужденно» в силу требований п.

5 ст. 161 ЖК РФ, правоотношения по такому договору подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Договор с органами управления ТСЖ Договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) возможен, если в доме реализован способ управления в виде управления товариществом, но при этом принято решение о необходимости привлечения УК в целях надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Подчеркиваем, что даже после заключения договора с УК способ управления таким домом не меняется.

Этот вопрос решен на уровне Президиума ВАС РФ еще три года назад (Постановление от 22.03.2011 N 11333/10). ——————————— Правлением или председателем правления, общим собранием членов ТСЖ или общим собранием собственников — вопрос дискуссионный (см.

Постановление ФАС ПО от 14.01.2014 по делу N А72-7929/2012). В этой ситуации заказчиком по договору является юридическое лицо — ТСЖ (ЖСК и т.д.), а не граждане, приобретающие соответствующие работы и услуги для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Вместе с тем согласно п. 2.2 ст.

161 ЖК РФ при заключении договора управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) последнее осуществляет контроль за выполнением УК своих обязательств, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме, а также за предоставлением коммунальных услуг. На уровне нормативных актов особенности правоотношений в случае заключения договора между ТСЖ и УК описываются несколько подробнее. Так, согласно п. 16 Правил содержания общего имущества надлежащее содержание общего имущества в доме обеспечивается в зависимости от способа управления МКД: — собственниками помещений путем заключения договора с УК; — ТСЖ (ЖСК и т.д.) (при управлении МКД) путем членства собственников помещений в товариществе, а также путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, договоров о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ.

Ремарка «при управлении МКД» наводит на мысль, что товарищество может и не управлять домом, а лишь контролировать того, кто в действительности этим занимается (например, УК). Поэтому осмелимся предположить, что в данной ситуации правоотношения УК и ТСЖ в рамках договора управления тоже подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.

Пункт 9 новых Правил предоставления коммунальных услуг (далее — новые Правила) также взаимоувязывает предоставление коммунальных услуг со способом управления домом. Так, условия предоставления коммунальных услуг определяются: — в договоре управления МКД, в том числе заключаемом органом управления ТСЖ (ЖСК и т.д.) с УК, выбранной для управления домом; — в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом ТСЖ (ЖСК и т.д.) с собственниками помещений в доме, в котором создано товарищество (кооператив); — в договорах энергоснабжения, заключаемых собственниками помещений в МКД с соответствующей РСО.

В 2007 г. Минрегион России при разъяснении положений прежних Правил предоставления коммунальных услуг (см.

Письмо от 03.05.2007 N 8326-РМ/07) отметил, что в случае если ТСЖ (ЖСК и т.д.) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с УК договор управления МКД, то заключение им договоров ресурсоснабжения с РСО не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом.

В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Важное дополнение. Согласно п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения ТСЖ (ЖСК и т.д.) договора управления МКД потребители коммунальных услуг в этом доме вносят плату за них управляющей организации, если, конечно, собственники не перешли на прямые расчеты с РСО. Мы находим эти разъяснения актуальными до сих пор.

В свою очередь, в силу п. 13 новых Правил предоставление коммунальных услуг обеспечивается посредством заключения с РСО договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям. Таким образом, в домах, где созданы ТСЖ (ЖСК и т.д.), которые привлекают УК по договору управления, исполнителем коммунальных услуг следует считать именно управляющую организацию. Это подтверждается и содержанием п.

15 новых Правил о начале и прекращении предоставления коммунальных услуг потребителям со стороны ТСЖ. Таким образом, и в части предоставления коммунальных услуг договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) находится в сфере действия Закона о защите прав потребителей. Договор с застройщиком и лицами, принявшими от него помещения в доме Что касается заключения УК договоров управления с застройщиком или лицом, принявшим от него помещения в доме по передаточному акту (иному документу), необходимо отметить следующее.

Управление новостройками регулируется отдельными положениями ЖК РФ. Согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ по факту ввода МКД в эксплуатацию (в течение 20 дней) ОМСУ инициирует проведение открытого конкурса по отбору УК для этого дома. Лица, принявшие помещения в доме, уведомляются о результатах конкурса, так как они обязаны заключить с УК — победительницей конкурса договор управления.

Очевидно, что данная ситуация аналогична той, которая имеет место при заключении договора управления между собственниками помещений и УК в результате проведения ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющего для МКД. Путь, который привел каждую из сторон договора управления к его заключению, никакой роли не играет.

Важно лишь то, что в указанных правоотношениях заказчик является гражданином, приобретающим у профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг работы и услуги для личных нужд.

Это означает, что договор управления и в этом случае подпадает под действие Закона о защите потребителей. Любопытный факт. В ситуации, которая описана в данном разделе статьи, также преждевременно говорить о том, что в построенном доме выбран в порядке, установленном п.

3 ст. 161 ЖК РФ, какой-либо способ управления из трех возможных. До заключения обозначенных выше договоров управление домом осуществляет либо сам застройщик, либо УК, с которой он в течение пяти дней с момента ввода МКД в эксплуатацию заключил договор управления (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). При этом плату за жилое помещение и коммунальные услуги потребители (лица, принявшие помещения по акту) вносят в полном объеме именно управляющей организации (п.

7.4 ст. 155 ЖК РФ). Срок действия такого договора не может превышать трех месяцев (п.

5 ст. 162 ЖК РФ). Предполагается, что за это время ОМСУ проведет все необходимые мероприятия по отбору УК для нового дома, и в итоге будет заключен «прямой» договор между УК и лицами, принявшими от застройщика помещения в доме по передаточному акту (иному документу). Озвученные законоположения позволяют предположить, что и в этой системе правоотношений УК обязана руководствоваться требованиями Закона о защите прав потребителей. Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД Такой договор заключается между УК и (ст.

164 и пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ): — собственниками помещений в МКД; — органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива.

Уделим внимание каждому из этих двух случаев.

Договор с собственниками помещений в МКД Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества между УК и собственниками помещений в МКД может иметь место, если: — на общем собрании собственники помещений в МКД (с количеством квартир, превышающим 12) в качестве способа управления домом выбрали непосредственное управление, определили УК и заключили с ней договор данного вида, что обязательно в силу п.

1.1 ст. 164 ЖК РФ; — на общем собрании собственники помещений в доме (с количеством квартир, не превышающим 12) выбрали в качестве способа управления непосредственное управление, определили УК и заключили с ней договор данного вида, что необязательно в силу ЖК РФ, но возможно с учетом положений о свободе договора (ст.

421 ГК РФ). Совершенно очевидно, что на правоотношения данного рода в полной мере распространяются положения Закона о защите прав потребителей. Договор с органами управления ТСЖ Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) возможен в силу пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, как и договор управления.

Однако в данном случае ТСЖ (ЖСК и т.д.) не только воплощает выбранный способ управления домом, но и выступает в качестве полноценного управляющего МКД, который исполняет свои отдельные функции путем привлечения третьих лиц.

Полагаем, что в этой ситуации отношения сторон договора между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) не подчинены законодательству о защите прав потребителей. В статье рассмотрены два правовых основания, по которым УК может быть причастна к управлению МКД, — это договор управления домом и договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Положения ЖК РФ и нормативных актов, изданных в его исполнение, по мнению автора, дают основания полагать, что при осуществлении деятельности по договору управления УК всегда находится в поле действия Закона о защите прав потребителей (независимо от того, кто является заказчиком по договору). Деятельность, связанная исключительно с оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества, осуществляемая по одноименному соглашению, подпадает под действие Закона о защите прав потребителей только в случае заключения такого договора с собственниками помещений в МКД в рамках реализации ими непосредственного управления домом.

Comments are closed.